Bauplätze sind rar. Das gilt auch für Oberschwaben. Im Landkreis Biberach ebenso wie in Ravensburg. Bauplätze sind teuer. Vor allem natürlich in Städten und wirtschaftlich starken Regionen. Damit auch Normalverdiener zum Zug kommen, versuchen einige Gemeinden, die Grundstücke nach sozialen Kriterien zu vergeben. Doch da fühlt sich schnell jemand diskriminiert.

In Baden-Württemberg waren 2019 Bauplätze pro Quadratmeter rund 40 Euro teurer als im restlichen Bundegebiet: durchschnittlich 227,44 Euro. Weniger immerhin als in Bayern. Derzeit liegen die Grundstückspreise in München bei 2.500 Euro pro Quadratmeter in guten Lagen. Auf dem zweiten Platz folgt Stuttgart mit 1.200 Euro. Laut Statistischem Bundesamt wurden bundesweit in Kommunen mit weniger als 2000 Einwohnern durchschnittlich 66,04 Euro bezahlt, in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern 1128,33 Euro pro Quadratmeter.
In Oberschwaben sind die Preise je nach Region sehr unterschiedlich. Während man etwa in Riedlingen Daugendorf bereits für 66 Euro einen Quadratmeter erwerben kann, zahlt man in Hochdorf 148 Euro, in Biberach Rindenmoos 250 Euro und in Ravensburg Berg 330 Euro. Im Kaufpreis enthalten sind die Kosten für Erschließung, Entwässerung, Hausanschluss und Vermessung.

Wer bekommt einen Bauplatz?

Grund und Boden sind ein knappes Gut, das die Gemeinden nur in sehr begrenztem Umfang anbieten können. In der Regel übersteigt die Anzahl der Bauwilligen die der angebotenen Bauplätze. Gemeinden müssen eine Auswahl treffen. Wie sie ihre Grundstücke verkaufen, können die Kommunen im Land selbst entscheiden. In Baden-Württemberg werden verschiedene Verfahren angewendet. Einige Gemeinden versteigern ihre Bauflächen, andere verlosen sie. Bei den gängigen Verfahren wie Versteigerungen und Losverfahren kommt zum Zuge, wer an meisten zahlen kann oder wem Fortuna hold ist.
Unter notarieller Aufsicht verloste etwa die Stadt Ochsenhausen am 8. September in der Kapfhalle 60 Bauplätze im Baugebiet Siechberg III, für die sich 69 Personen beworben hatten. Letztlich konnten 48 Plätze vergeben werden, bescherte die blonde Losfee doch nicht allen ihren Wunschbauplatz.
Manche Gemeinden entscheiden sich für das so genannte Windhundprinzip. Wer zu einem an einem bestimmten Termin als Erster im Rathaus erscheint, oder digital seine Bewerbung einreicht, darf sich einen Bauplatz aussuchen.
Gemeinsam ist diesen Verfahren, dass die Gemeinden keine Steuerungsmöglichkeiten haben. Wollen sie aber beispielsweise jungen Familien den Nestbau ermöglichen, oder Einheimischen ermöglichen, in der Nähe der Eltern zu bleiben oder nach Ausbildung und Studium wieder zurück zu ziehen, können sie Vergabekriterien erlassen. Was bislang problemlos war, bremste in Ummendorf alle Bauwilligen aus.

Alle schauen auf Ummendorf

Hier kam es erstmals in Baden-Württemberg zu einem Gerichtsverfahren wegen der Vergaberichtlinien. Das sorgte landesweit für Aufsehen in den Rathäusern. 2018 hatte die Gemeinde im Gewann Heidengässle und Mühlbergle 33 Bauplätze ausgeschrieben, für die 159 Bewerbungen eingingen. Die knapp 4400 Einwohner zählende Kommune verkaufte die Plätze auf Grundlage eines Bewertungssystems, das beispielsweise einen Kinderbonus und Punkte für ehrenamtlich Tätige vorsah. Berücksichtigt wurde die Bedürftigkeit nach sozialen Kriterien und der Zeitdauer des Hauptwohnsitzes/des früheren Wohnsitzes bzw. des ehrenamtlichen Engagements der Bewerber. Hierfür wurden Punkte nach einem festgelegten System vergeben. Ein Ehepaar, das keinen Zuschlag erhielt, klagte. Das Verwaltungsgericht Sigmaringen erklärte den Verkauf für unrechtmäßig.
Im März dieses Jahres stellte das Verwaltungsgericht Sigmaringen fest, dass die Bauplatzvergaberichtlinien der Gemeinde Ummendorf rechtswidrig waren, insbesondere weil der Gemeinderat nach vier vorangehenden, nichtöffentlichen Sitzungen in seiner öffentlichen Sitzung vom 24.09.2018 die Bauplatzvergaberichtlinien verabschiedet hatte. Auf die Bewerberrichtlinien selbst ging das Gericht kaum ein. Der Gemeinderat hob die Bauplatzvergaberichtlinien am 4.11.2019 auf und erarbeite in öffentlichen Sitzungen im Juni und August 2020 Bauplatzvergabekriterien, in denen Alter und Zahl der Kinder, Behinderung, Zeitdauer des Hauptwohnsitzes, Erwerbstätigkeit und Ehrenamtliches Engagement in der Gemeinde neu gewichtet und berücksichtigt werden. Die voll erschlossenen Bauplätze im Baugebiet Heidengäßle, einschließlich der zwei Bauplätze im Baugebiet Mühlbergle II, werden nach wie vor, wie vom Gemeinderats vom 27.08.2018 beschlossen, für 145 Euro pro Quadratmeter veräußert. Der Gemeinderat hielt sich eng an die Handreichung des Baden-Württembergischen Gemeindetages, die allerdings nur für verbilligte Bauplätze zutrifft. Die Bauplätze in Ummendorf sind nicht subventioniert, sie werden zum Selbstkostenpreis abgegeben. Außerdem trug man einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) Rechnung, das die Bevorzugung Einheimischer verbietet. Der EuGH entschied 2013 (Az. C-197/11 und C-203/11), dass Gemeinden Bauland nicht bevorzugt an Käufer vergeben dürfen, die eine besondere Bindung zur Gemeinde haben, also an Einheimische. Der Gemeindetag Baden-Württemberg hat in Zusammenarbeit mit einer Rechtsanwaltskanzlei Muster-Bauplatzvergabekriterien zur Umsetzung der EU-Kautelen veröffentlicht. Sie beziehen sich allerdings auf die vergünstigte Vergabe von Bauplätzen und die nach der Rechtsprechung des EuGHs mögliche Zielstellung, einkommensschwächeren und wenig begüterten Personen den Zugang zum Wohnungsmarkt zu ermöglichen.
Bis zum 21. September um 12 Uhr konnten in Ummendorf Bewerbungen eingereicht werden. Es gingen weniger Bewerbungen ein als 2018, war in der Gemeinderatsitzung am selben Abend zu erfahren. Ob mit den neuen Richtlinien einige der Familien zum Zug kommen, denen damals ein Bauplatz zugesprochen worden war, die aber nach der eingereichten Klage nicht bauen durften, bleibt abzuwarten. Am 31. 12.2020 endet die Frist für das Baukindergeld, einen staatlichen Zuschuss, der es Familien mit Kindern und Allein­erziehenden leichter machen soll, ein Haus oder eine Eigentums­wohnung zu finanzieren. Ob die 12.000 Euro pro Kind nach all den durch die Klage verursachten Verzögerungen noch rechtzeitig beantragt werden können, ist fraglich.

Interview: Gleiche Spielregeln für alle

Für die fünf von der Gemeinde Ingoldingen angebotenen Bauplätze gingen Anfang September 13 Bewerbungen ein, also eine fast dreifache Überzeichnung. Bewerbungen waren ausschließlich über die Internetplattform Baupilot.com möglich. Zahlreiche Städte und Gemeinden bedienen sich dieses Unternehmens, so etwa Aulendorf, Biberach, Bad Waldsee, Bad Wurzach, Burgrieden, Hochdorf, Riedlingen und Ulm.

Wir sprachen in Biberach mit Mathias Heinzler (45), Baupilot-Geschäftsführer, verantwortlich für Vertrieb und Marketing.

Herr Heinzler, Was hat der Bauwillige von Baupilot?
Er bekommt die Chance, unkompliziert an einem transparenten Verfahren bei einer kommunalen Bauplatzvergabe teilzunehmen.

Wie funktioniert das?
Wir bieten bundesweit Kommunen und Bürgern die Internet-Plattform www.baupilot.com. Unser Schwerpunkt liegt klar in Süddeutschland, da im Norden häufig nicht Kommunen sondern Erschließungsgesellschaften die Grundstücke anbieten. Bauplatz-Interessenten können sich so auf eine kommunale Interessentenliste setzen lassen. Die meisten Kommunen verwenden einen Punktekatalog. Verwaltungsmitarbeiter werten mit unserem System die erreichten Punkte aus, was für die Verwaltung eine große Vereinfachung bedeutet. Bauwillige sind in der Regel zwischen 25 und 45 Jahre alt. In der digitalen Welt aufgewachsen, haben sie keine Probleme mit diesem Verfahren. Unser Thema ist der komplette Prozess vom Baugebiet in Planung bis zur Zuteilung. Die Rechtsberatung bei den Fragebögen überlassen wir jedoch den Juristen und helfen den Kommunen diese auf unserer Plattform entsprechend der jeweils geltenden Vorschriften einzubauen. Dies ist oft ein sehr komplexer Vorgang.

Wer bezahlt Ihre Arbeit?
Dem Bauwilligen entstehen keine Kosten. Bei dem Kommunen wird pauschal nach Einwohnergröße abgerechnet.

Seit wann gibt es Baupilot?
Seit 2013. Als ich selbst in meinem damaligen Wohnort Schemmerhofen nach einem Grundstück gesucht habe, gründete ich mit dem damaligen Bauamtsleiter Stephan Mantz, der mittlerweile Bürgermeister von Wain ist, die Firma Baupilot. Von Schemmerhofen zog Baupilot nach Maselheim um, seit diesem Sommer ist der Firmensitz in Biberach. Anfangs haben wir die Komplexität unterschätzt, konnten aber mit 17 Testgemeinden - Schemmerhofen war die erste - reichlich Erfahrung sammeln. In den Kommunen herrscht viel Unsicherheit bei der rechtlichen Vergabe, daher schätzen sie die Transparenz unseres Verfahrens. Wir betreuen Städte & Gemeinden auch bei anderen Verfahren wie Höchstpreisgebot, Windhundprinzip oder Losverfahren. Auch dies bilden wir über unsere Plattform ab. Früher waren viele Kommunen froh, wenn Bauwillige kamen. Seitdem die Zinsen so niedrig sind und nachdem der Wohnungsbau lange vielerorts wenig gefördert wurde, explodieren die Preise, die Flächen wurden rar.

Haben Sie damals einen Bauplatz bekommen?
Nein, ich hatte zu wenig Punkte und musste mich folglich auf dem freien Markt orientieren. Die Spielregeln gelten nun mal für jeden. Daher verstehe ich die Enttäuschung vieler Bewerber die auch nach mehreren Anläufen keinen Zuschlag erhalten.

Info: was den Wert ausmacht

Bei der Wertermittlung eines Grundstücks helfen der Bodenrichtwert und die individuellen Besonderheiten des Grundstücks. Dazu gehören die Lage: Wie weit ist es von Schulen, Bahnhöfen, kulturellen Einrichtungen oder Sportstätten entfernt? Sind in der näheren Umgebung relevante Arbeitgeber? Bebaubarkeit: Welcher Anteil eines Grundstücks darf bebaut werden? Je größer die bebaubare Fläche, umso höher der zu erzielende Grundstückspreis. Erschließung: Ist das Grundstück bereits an die Wasser-, Gas- und Stromversorgung sowie an die Regenwasser- und Abwasserableitung angeschlossen? Ist das Grundstück noch nicht erschlossen, senkt dies den erzielbaren Grundstückspreis. Ausrichtung: Lässt sich ein Haus mit Südbalkon oder -terrasse errichten lässt, hebt das den Wert. Hat es einen unverbaubaren Blick? Schnitt: Die Größe ist nicht alles. Ein sehr langes, aber schmales Grundstück ist problematischer zu bebauen als ein Grundstück, dessen Fläche eher einem Quadrat entspricht. Bodenbeschaffenheit: Je nach Boden ist ein Grundstück problematisch zu bebauen, was den Wert senkt. Größe: Natürlich haben größere Grundstücke einen höheren Wert haben als kleinere. Internet: Auch eine gute Breitbandanbindung steigert den Wert.

Autorin: Andrea Reck